房贷计算公式详解
了解房贷计算的数学原理，掌握等额本息、等额本金和LPR转换的计算方法
1 等额本息计算公式
月供计算公式
月还款额 = 贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)还款月数
÷ [(1 + 月利率)还款月数 - 1]
参数说明
贷款本金：借款总额（元）
月利率：年利率 ÷ 12
还款月数：贷款年限 × 12
计算特点
• 每月还款金额固定
• 前期利息占比高
• 后期本金占比逐渐增加
• 总利息支出较高
计算步骤
- 计算月利率：年利率 ÷ 12
- 计算还款月数：贷款年限 × 12
- 计算(1 + 月利率)的还款月数次方
- 代入公式计算月还款额
- 计算总还款额：月还款额 × 还款月数
- 计算总利息：总还款额 - 贷款本金
2 等额本金计算公式
月供计算公式
月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金累计) × 月利率
每月递减额 = 贷款本金 ÷ 还款月数 × 月利率
参数说明
已还本金累计：前几个月已还本金总和
每月递减额：每月还款减少的固定金额
首月还款：最高月供金额
计算特点
• 每月还款金额递减
• 每月本金还款固定
• 前期还款压力较大
• 总利息支出较低
计算步骤
- 计算每月应还本金：贷款本金 ÷ 还款月数
- 计算首月利息：贷款本金 × 月利率
- 计算首月还款：每月应还本金 + 首月利息
- 计算每月递减额：每月应还本金 × 月利率
- 计算总利息：(贷款本金 + 每月应还本金) × 月利率 × 还款月数 ÷ 2
3 LPR转换计算公式
LPR利率计算公式
实际执行利率 = LPR基准利率 + 加点数值
加点数值 = 原执行利率 - 2019年12月LPR利率
LPR基准利率
• 1年期LPR：3.00%
• 5年期以上LPR：3.50%
• 每月20日公布
• 遇节假日顺延
加点数值
• 可为正值或负值
• 合同期内固定不变
• 1BP = 0.01%
• 转换时确定
重定价周期
• 可选择3个月
• 可选择6个月
• 可选择12个月
• 从2025年11月起执行
重要提醒
- 2025年10月25日起，存量首套房贷利率批量调整至LPR-30BP
- 固定利率贷款可零成本转换为LPR浮动利率
- 加点数值在合同剩余期限内固定不变
- LPR按约定周期调整，反映市场利率变化
4 实际利率计算示例
示例1：首套房贷
贷款类型：
首套房商业贷款
当前LPR：
3.50%
加点数值：
-30BP
执行利率：
3.20%
示例2：二套房贷
贷款类型：
二套房商业贷款
当前LPR：
3.50%
加点数值：
+60BP
执行利率：
4.10%
常见问题解答
Q: 什么是LPR？
A: LPR（贷款市场报价利率）是由18家具有代表性的报价行根据其对最优质客户的贷款利率，参考中期借贷便利（MLF）利率加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出并公布的贷款参考利率。
Q: 固定利率和浮动利率如何选择？
A: 选择固定利率可以锁定当前利率水平，适合预期未来利率上涨的情况；选择浮动利率可以享受LPR下调带来的好处，适合预期未来利率稳定或下降的情况。2025年政策允许固定利率零成本转换为LPR浮动利率。
Q: 重定价周期如何选择？
A: 从2025年11月1日起，可选择3个月、6个月或12个月的重定价周期。选择较短的周期可以更及时反映LPR变化，但月供变动频繁；选择较长的周期月供相对稳定，但可能错过利率下调的好处。
Q: 利率调整后月供如何变化？
A: 利率下调时，月供金额会相应减少；利率上调时，月供金额会增加。具体变化幅度取决于LPR的调整幅度和剩余贷款期限。使用我们的计算器可以精确计算利率调整对月供的影响。